Maisons saisies, qu'est-ce que c'est et comment peut-on les acheter ? Acheter une propriété à forclusion Peut être une grande entreprise , si vous pouvez gérer les risques. Assurez-vous que votre maison est inspectée et découvrez combien les autres maisons de la région dépensent. De cette façon, vous ne paierez pas plus que vous n'auriez dû.
Une forclusion est une maison qui est reprise et mise en vente par la banque qui a accordé un prêt au propriétaire initial. Lorsque vous voyez une maison répertoriée comme saisie, cela signifie qu'elle appartient à la banque. Chaque contrat hypothécaire a un privilège sur votre propriété. Un privilège permet à la banque de prendre le contrôle de votre propriété si vous cessez de faire vos versements hypothécaires .
Voici quelques-unes des raisons les plus courantes des saisies :
- Dette médicale ou de carte de crédit insurmontable qui empêche le propriétaire d'effectuer les paiements
- Une faillite qui nécessite la liquidation
- Une perte d'emploi ou un déménagement
- La chute drastique des prix de l'immobilier
- Des problèmes d'entretien qui coûtent trop cher à réparer et rendent la maison inhabitable
L'achat d'une maison saisie est un peu différent de l'achat d'une propriété standard auprès d'un propriétaire. La plupart des saisies sont vendues telles quelles, ce qui signifie que vous ne pouvez pas négocier avec la banque pour effectuer les réparations à votre place.
Avantages de l'achat d'une maison reprise
Il y a certains avantages à acheter une maison saisie :
Prix plus bas:
Un avantage indéniable est qu'ils coûtent presque toujours moins cher que les autres maisons de la région. En effet, leur prix est fixé par le prêteur, qui ne peut réaliser un profit que si la maison est vendue.
Moins de soucis de titre :
Acheter une maison à un propriétaire signifie que vous ne pouvez pas obtenir un titre propre, qui est le droit légal de posséder une propriété. Le propriétaire pourrait avoir des arriérés d'impôts ou des privilèges sur la maison qui pourraient l'obliger à annuler la vente. Lorsque vous achetez une maison saisie, vous n'avez pas à vous soucier des problèmes de titre car le titre est autorisé par la banque.
Configurations de prêt standard :
Vous devrez peut-être passer par un processus d'enchères et d'achat légèrement différent lorsque vous magasinez pour la forclusion, mais vous avez encore quelques options de prêt. Vous pouvez obtenir un prêt VA, un prêt FHA ou un prêt USDA pour l'acheter, tant que la maison que vous envisagez est dans un état habitable. Ces prêts garantis par le gouvernement peuvent rendre l'accession à la propriété plus abordable.
Potentiel de renouvellement :
Dans la plupart des cas, les banques ne sont pas disposées à effectuer des réparations et des rénovations avant de vendre une forclusion. Cependant, aucune règle ne dit qu'une banque ne peut pas effectuer les réparations à votre place. Si vous tombez sur une maison qui est sur le marché depuis longtemps, vous pourrez peut-être convaincre la banque de faire les réparations avant d'emménager.
Inconvénients de l'achat d'une maison reprise
L'achat d'une maison saisie est plus risqué que l'achat d'une maison occupée par son propriétaire. Certains des inconvénients de l'achat d'une propriété saisie comprennent:
Problèmes de maintenance accrus :
Les propriétaires n'ont aucune incitation à maintenir l'état de la maison lorsqu'ils savent qu'ils vont perdre leur propriété à cause de la forclusion. Si quelque chose se brise, le propriétaire ne dépensera pas d'argent pour le réparer, et le problème pourrait s'aggraver avec le temps. Les propriétaires peuvent même détruire intentionnellement des biens. Vous êtes responsable de régler tous les problèmes que la maison pourrait avoir lorsque vous achetez une maison saisie.
Comme s'il s'agissait d'une vente :
La principale préoccupation de la banque est de récupérer votre argent le plus rapidement possible, ce qui signifie une vente comme c'est dans presque tous les cas. Vous ne devriez pas acheter une maison saisie si vous n'avez pas beaucoup d'argent à investir dans les réparations.
Les enchères:
Une banque peut décider que la meilleure chose à faire est de vendre une maison aux enchères d'un shérif. Dans ce cas, vous devrez peut-être payer l'intégralité du prix final de l'offre avant de pouvoir prendre le contrôle de l'acte. En règle générale, vous ne pouvez pas obtenir un prêt immobilier pour une maison achetée aux enchères, car la souscription et les évaluations prennent trop de temps.
Délais de rachat :
Ce n'est pas parce qu'une maison est marquée comme saisie sur un site d'annonces immobilières que la maison sera mise en vente. Presque tous les États offrent aux propriétaires une période de récupération au cours de laquelle ils peuvent reprendre possession de leur maison en rattrapant leurs factures. Dans certains États, les propriétaires peuvent avoir jusqu'à 12 mois pour reprendre le contrôle de leur propriété.
L'occupant actuel a des droits :
Une maison peut être légalement reprise, mais cela ne signifie pas que personne ne vit sur la propriété. De nombreuses maisons saisies restent inoccupées pendant des mois ou des années, ce qui pourrait attirer les squatters. Si vous achetez une propriété avec un occupant illégal qui y habite, vous devez l'expulser légalement, même si la ou les personnes en question n'ont pas droit à la maison. Cela peut prendre des mois et coûter des milliers de dollars en honoraires d'avocat.
Comment acheter une maison en forclusion
Pensez-vous que l'achat de forclusion est fait pour vous ? Voici les étapes à suivre pour acheter une maison en forclusion :
Étape 1 : Déterminez par qui vous allez acheter la propriété.
Il existe trois façons d'acheter une maison en saisie immobilière : auprès du propriétaire, auprès de la banque ou aux enchères.
Achat auprès d'un propriétaire
Techniquement, vous n'achetez pas une maison à un propriétaire dont la propriété est saisie. Ce qui se passe généralement dans ce cas, c'est qu'une vente à découvert se produira. Une vente à découvert se produit lorsque le propriétaire vend une maison pour moins que ce qu'il doit sur l'hypothèque. Lorsque vous achetez une maison en forclusion, la banque (et non le propriétaire) doit approuver votre offre. Vous pouvez passer beaucoup de temps à attendre l'approbation.
Acheter dans une banque
Vous évitez complètement de travailler avec le propriétaire lorsque vous achetez une propriété par l'intermédiaire de la banque. La banque efface généralement le titre et expulse le propriétaire actuel avant d'acheter une propriété saisie. La plupart des banques ne vendront pas une maison directement à un particulier ; Vous devrez parler avec un agent immobilier expérimenté pour voir quelles propriétés sont disponibles. Ces maisons sont généralement vendues telles quelles. Cependant, vous aurez généralement la possibilité de visiter la maison et de commander une inspection avant la fermeture.
Acheter aux enchères
Vous obtiendrez une maison plus rapidement aux enchères que si vous négociez avec la banque ou un vendeur. Cependant, la plupart des ventes aux enchères n'acceptent que les paiements en espèces, ce qui signifie que vous devrez disposer d'une importante somme d'argent prête à l'achat. En achetant aux enchères, vous acceptez également d'acheter la maison telle quelle sans évaluation ni inspection. Cela signifie que vous courez un grand risque lorsque vous achetez une maison saisie aux enchères.
C'est une excellente idée de déterminer le statut de forclusion de la maison que vous souhaitez acheter ou de contacter un agent immobilier spécialisé dans les ventes de forclusion.
Étape 2 : Travaillez avec un agent immobilier pour faciliter l'achat.
La plupart des banques attribuent les propriétés saisies à un agent immobilier (REO) qui travaille avec des agents immobiliers standard pour trouver un acheteur.
Tous les agents immobiliers n'ont pas l'expérience de travailler avec des agents REO. Un agent de forclusion expérimenté peut vous aider à naviguer dans le processus d'achat REO de votre état, à négocier votre prix, à demander une inspection et à faire une offre. Recherchez des agents immobiliers dans votre région et trouvez un agent spécialisé dans les ventes de forclusion.
Étape 3 : Obtenez l'approbation d'un prêt hypothécaire pour financer votre achat.
À moins que vous n'achetiez une maison lors d'une vente aux enchères de forclusion, vous obtiendrez probablement une hypothèque pour financer l'achat de votre maison. Une fois que vous aurez trouvé un agent et commencerez à chercher des maisons, vous voudrez obtenir une pré-approbation pour un prêt . La pré-approbation vous permet de savoir combien vous pouvez obtenir sur un prêt immobilier. Choisissez un prêteur et demandez une préapprobation hypothécaire pour affiner votre recherche.
Étape 4: Procédez à une évaluation et à une inspection de la propriété.
Les inspections et les évaluations sont cruciales lorsqu'il s'agit d'acheter une forclusion. Une évaluation est une exigence du prêteur qui vous permet de savoir combien d'argent vaut une propriété. Les prêteurs exigent des évaluations avant d'offrir des prêts immobiliers, car ils doivent savoir qu'ils ne vous prêtent pas trop d'argent.
Une inspection est un examen plus approfondi d'une maison. Un expert fera le tour de la maison et notera tout ce qui doit être remplacé ou réparé. Parce que les saisies ont généralement plus de dommages que les maisons à vendre par le propriétaire, vous devriez insister sur une inspection avant d'acheter une maison saisie.
Parfois, vous n'avez pas la possibilité de demander une inspection ou une évaluation avant d'acheter. Vous ne devriez envisager d'acheter des propriétés saisies que si vous êtes avancé dans les réparations domiciliaires.
Étape 5 : Achetez votre nouvelle maison
Lisez les résultats de votre inspection et de votre évaluation et décidez si la maison en question vous convient vraiment et si vous êtes d'accord pour acheter une maison telle quelle. Communiquez avec votre prêteur hypothécaire pour finaliser votre prêt si vous avez l'argent ou les compétences nécessaires pour faire les rénovations nécessaires. Votre agent immobilier vous aidera à présenter votre offre et vous préparera à la clôture.
Points clés à retenir
- Les saisies se produisent lorsqu'un propriétaire fait défaut sur son hypothèque et a plus de 120 jours de retard sur le prêt.
- Les banques et les agences gouvernementales revendiquent ces propriétés et les vendent ensuite pour récupérer leurs pertes financières.
- Vous pouvez acheter des propriétés saisies aux enchères ou directement auprès des banques et des agences.
- Il est souvent plus difficile et plus long de négocier un achat de forclusion en raison de l'implication de la banque d'entreprise, mais vous paierez probablement moins.
Sources des articles
- Bureau de la protection financière des consommateurs. Comment fonctionne la forclusion ? , Consulté le 5 août 2020.
- Bureau de la protection financière des consommateurs. Je ne peux pas effectuer mes versements hypothécaires. Combien de temps cela prendra-t-il avant de faire face à la forclusion ? , Consulté le 5 août 2020.
- Institut d'achat de logement. Comment acheter une maison en forclusion . Dernier accès : 5 août 2020.
- PEAU. Maisons à un dollar . Dernier accès : 5 août 2020.
- Wells Fargo. Acheter une forclusion . Dernier accès : 5 août 2020.
Contenu
- Avantages de l'achat d'une maison reprise
- Prix plus bas:
- Moins de soucis de titre :
- Configurations de prêt standard :
- Potentiel de renouvellement :
- Inconvénients de l'achat d'une maison reprise
- Problèmes de maintenance accrus :
- Comme s'il s'agissait d'une vente :
- Les enchères:
- Délais de rachat :
- L'occupant actuel a des droits :
- Comment acheter une maison en forclusion
- Étape 1 : Déterminez par qui vous allez acheter la propriété.
- Achat auprès d'un propriétaire
- Acheter dans une banque
- Acheter aux enchères
- Étape 2 : Travaillez avec un agent immobilier pour faciliter l'achat.
- Étape 3 : Obtenez l'approbation d'un prêt hypothécaire pour financer votre achat.
- Étape 4: Procédez à une évaluation et à une inspection de la propriété.
- Étape 5 : Achetez votre nouvelle maison
- Points clés à retenir
- Sources des articles
- Les banques qui acceptent l'itin pour acheter une maison
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