Comment acheter une maison sans acompte ?

Comment acheter une maison sans acompte ? Comment acheter une maison sans argent.

Trouver l'argent pour un acompte peut être un énorme obstacle pour quiconque cherche à devenir propriétaire.

La plupart Les experts financiers recommandent de viser un acompte de 20% pour éviter payer plus chaque mois pour un assurance hypothécaire privée . Si vous pensez qu'économiser autant peut être impossible, vous n'êtes pas seul. D'après les données de Realtor.com , l'acheteur type d'une maison du millénaire a laissé en moyenne 8,8 % du prix d'achat de sa maison en décembre 2019.

Heureusement, il existe des alternatives à un hypothèque conventionnelle qui peuvent vous aider à acheter une maison sans mise de fonds . Le gouvernement des États-Unis propose des prêts immobiliers aux acheteurs de logements en situation financière, mais il y a bien sûr quelques compromis à faire.

Bien que ces prêts puissent être assortis de conditions favorables, telles que taux d'intérêt plus bas , il y a généralement un niveau de qualification élevé . L'obtention d'un de ces prêts ne vous libère pas non plus complètement, car vous avez encore besoin de liquidités pour couvrir les frais de clôture , et une fois que vous êtes dans la maison, les versements hypothécaires mensuels.

Ci-dessous est présentent trois des prêts garantis par le gouvernement les plus courants pour les acheteurs de maison, ils sont offerts par une variété de prêteurs à travers le pays. Notez que de nombreux États proposent également leurs propres programmes d'aide au prêt immobilier, en particulier pour les acheteurs d'une première maison.

Prêt d'Anciens Combattants (VA)

Les militaires actifs et anciens ont accès au Prêt d'Anciens Combattants (VA) pour financer l'achat d'un maison jusqu'à 484 350 $ en 2019 , souvent avec un taux d'intérêt inférieur à celui d'une hypothèque conventionnelle. Ce prêt ne nécessite pas de mise de fonds ni d'assurance hypothécaire, mais il est assorti de directives strictes, notamment le respect des exigences minimales en matière de propriété.

L'acheteur doit également payer des frais de financement, qui protègent le prêteur en cas de défaut de paiement. Le montant exact des frais dépend du service militaire de l'acheteur, du montant de l'acompte et du fait qu'il ait déjà eu un prêt VA dans le passé, et est exprimé en pourcentage du montant total du prêt ( généralement moins de 3% ), explique NerdWallet . Les frais peuvent être payés à l'avance ou ajoutés au montant total du prêt.

Les frais de clôture sont généralement limités avec un prêt VA, bien que l'acheteur soit toujours responsable de les payer dans la plupart des cas.

Prêt du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA)

Le prêt de département de l'agriculture des Etats-Unis (USDA) aide les habitants des zones rurales à acheter des maisons sans avoir d'argent de départ. Pour se qualifier pour le Programme de prêt garanti pour maison unifamiliale , doit se conformer à certaines exigences de revenu , décrit comme le revenu faible à modéré, qui varie selon l'état. L'USDA est assez libéral avec sa définition de rural et considère même certaines zones suburbaines (vous pouvez vérifier des adresses spécifiques en utilisant cette carte sur le site de l'USDA ).

Il n'y a pas de pointage de crédit minimum pour obtenir un prêt USDA, bien qu'un pointage de 640 le supérieur et un ratio dette/revenu inférieur à 41 % est généralement éligible à la souscription automatique, selon USDAloans.com .

Malgré l'obligation d'acompte nul, l'acheteur est tenu de payer une frais de financement initiaux égaux à 1% du montant total du prêt pour se protéger contre le défaut de paiement, plus des frais spécifiques de l'USDA de 0,35 % qui sont calculés en pourcentage du montant du prêt chaque année, mais auxquels s'ajoutent les paiements mensuels et versés au prêteur hypothécaire.

Prêt de la Federal Housing Administration (FHA)

Le prêt de la Federal Housing Administration (FHA) permet aux acheteurs de ne payer que 3,5% du prix d'achat d'une résidence principale, mais nécessite une cote de crédit de 580 le supérieur et un ratio dette/revenu inférieur à 43% . Si vous avez une cote de crédit entre 500 et 579, vous devez laisser 10 %.

Les prêts FHA nécessitent une assurance hypothécaire privée, versée sous forme d'acompte plus des paiements mensuels, et porteront généralement également un taux d'intérêt plus élevé qu'un prêt hypothécaire conventionnel. L'acheteur est également responsable des frais de clôture.

Les montant maximal du prêt FHA varie selon l'emplacement, mais pour une maison unifamiliale cela varie de 315 515 $ dans une zone à faible coût à 726 525 $ dans une zone à coût élevé en 2019.

Comment bénéficier d'une aide au versement d'un acompte ?

Il existe des programmes partout au pays pour aider les emprunteurs admissibles à obtenir la mise de fonds dont ils ont besoin pour acheter une résidence principale.

Beaucoup de programmes d'aide à la mise de fonds Ils traitent les fonds comme une subvention si vous restez dans la propriété, mais comme un prêt si vous vendez, explique Kahn. Ils peuvent également être configurés pour inciter les acheteurs à déménager dans certaines zones.

Exemples de programmes d'aide à la mise de fonds disponibles :

• A Denver, le programme Assistance hypothécaire Metro Plus offre une subvention pouvant aller jusqu'à 4 pour cent du prêt. Les revenus des emprunteurs ne doivent pas dépasser les limites et un acompte de 0,5 % peut être exigé.
• À San Diego, les primo-accédants ne gagnant pas plus de 80 % du revenu médian de la région peuvent demander une subvention pouvant aller jusqu'à 10 000 $ . Les transactions sont soumises à d'autres limitations, y compris le type de propriété et le prix d'achat.
• Dans le Michigan, les acheteurs d'une première maison dans l'ensemble de l'État et les acheteurs récurrents dans des régions spécifiques qui ont une cote de crédit d'au moins 640 peuvent demander un prêter de aide à l'acompte de zéro pour cent jusqu'à 7 500 $. Lorsque la maison est vendue ou refinancée, le prêt doit être remboursé en totalité. L'emprunteur doit verser un acompte de 1 %.
• A Cleveland, les acheteurs qualifiés peuvent recevoir un prêt différé jusqu'à 17 pour cent du coût total de la transaction (prix d'achat majoré de 5 % des frais de clôture). L'emprunteur doit contribuer au moins 3 pour cent du coût total de la transaction. Cinquante pour cent du solde du prêt différé sera annulé après 10 ans d'occupation, et le solde n'a pas besoin d'être payé avant la vente ou le transfert. Pour certaines propriétés, le prêt se transforme en subvention après cinq ans d'occupation.
• En Californie, le programme d'aide au paiement initial pour les GSFA Platine offre aux emprunteurs à revenu faible et modéré un don non remboursable pouvant aller jusqu'à 5 % de la valeur de la maison pour l'achat ou le refinancement d'une résidence principale. Le score FICO minimum requis est de 640 et le ratio dette/revenu maximum est de 50 %. Certains emprunteurs devront saisir ce prêt de 0,5 % en baisse, dit Kahn.

Avez-vous besoin d'argent pour fermer?

Le besoin d'un peu d'argent pour fermer une hypothèque n'est pas un mythe, en général. Les prêts qui permettent à un emprunteur d'acheter une maison sans un seul dollar de sa poche ne sont pas la norme. Les frais de clôture peuvent représenter jusqu'à 3 à 5 % du prix d'achat et comprennent :

• Frais d'origine
• Frais d'inscription
• Frais d'intermédiation
• Points de remise (ou points hypothécaires)
• Frais de tiers (y compris l'évaluation, l'inspection, le rapport de titre, l'assurance-titre, le rapport de crédit, la certification d'inondation, l'enquête et d'autres frais)
• Articles payés d'avance (y compris l'assurance habitation, les impôts fonciers, les intérêts payés d'avance)
• Frais d'abonnement
• Frais de préparation de documents

Certains prêteurs proposent de payer certains frais, peut-être en échange d'un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt. Certains programmes permettent d'ajouter des frais au solde du prêt afin qu'ils ne soient pas dus à la clôture (vous paierez alors des intérêts sur les frais pour la durée du prêt).
Vous pouvez trouver des moyens créatifs de réduire vos dépenses personnelles. Par exemple, un membre de la famille peut vous offrir des fonds pour un acompte et peut demander au vendeur d'offrir des concessions (crédits vendeur) pour ses frais de clôture.

Quand une hypothèque sans avance est-elle une bonne idée ?

Un prêt hypothécaire sans mise de fonds est une excellente option pour un acheteur de maison qui a peu de liquidités mais qui est par ailleurs bien qualifié pour acheter une maison.

Le revenu et la solvabilité sont des indicateurs beaucoup plus élevés de l'état de préparation à l'accession à la propriété que la mise de fonds, dit Paul. Un membre des forces armées en service actif a un revenu très stable, un salaire garanti avec presque aucune chance de perte d'emploi. Les prêts VA surpassent de nombreux autres types de prêts à faible mise de fonds.

Si vous n'avez pas l'intention de vendre pendant au moins les premières années, que vous êtes disposé et capable d'assumer la responsabilité de l'entretien de la maison et que vous avez un revenu stable, un prêt hypothécaire sans mise de fonds pourrait vous permettre d'accéder à la propriété des années plus tôt. que si vous deviez épargner pour l'acompte.

Quand une hypothèque sans avance est-elle une mauvaise idée ?

Une hypothèque zéro peut ne pas être une bonne option pour un emprunteur qui peut effectuer un acompte et ainsi économiser de l'argent à long terme. Les frais initiaux et le taux d'intérêt du prêt ont tendance à être inversement proportionnels au paiement initial. Plus vous pouvez laisser dans une maison, meilleures sont les conditions et moins vous paierez globalement.

Un prêt hypothécaire sans avance n'est pas une bonne idée dans un marché en déclin. Si vous manquez un acompte et que la valeur de votre maison baisse, vous serez sous l'eau (vous devrez plus sur votre maison qu'elle ne vaut sur le marché actuel).

Vous perdrez également si vous vendez dans un proche avenir. Vous devez prendre en compte le seuil de rentabilité (le point auquel vos capitaux propres dépassent à la fois votre coût d'achat et votre coût de vente). Cela pourrait facilement passer cinq ans sur le prêt. Si vous vendez plus tôt, vous perdrez de l'argent.

Enfin, une hypothèque zéro n'est pas un bon coup financier pour quelqu'un qui ne peut pas mettre de l'argent de côté de façon régulière. Vous aurez besoin d'une certaine discipline budgétaire pour posséder une maison, ou vous pourriez faire face à une grave urgence financière lorsque votre maison a besoin d'entretien. Vous ne serez pas admissible à un prêt sur valeur domiciliaire tant que vous n'aurez pas suffisamment de fonds propres (vous avez souvent besoin de 20 % de fonds propres après la clôture du prêt), ce qui sera probablement de neuf à 12 ans, selon votre taux d'intérêt.

Comment pouvez-vous trouver le prêteur hypothécaire qui vous convient le mieux ?

Pratiquement tous les prêteurs hypothécaires offrent plusieurs produits de prêt pour répondre aux divers besoins des emprunteurs, y compris des prêts à faible mise de fonds. Les prêteurs à travers le pays proposent des programmes de prêts VA, USDA et FHA, par exemple.

Lorsque vous êtes prêt à présenter une demande, faites le tour des prêteurs, petits et grands, et obtenez plusieurs offres de prêt. Les taux d'intérêt et les coûts varient d'un prêteur à l'autre, et même de petites différences peuvent s'accumuler considérablement sur la durée du prêt.

Commencez par une bonne compréhension de votre budget. Les coûts d'accession à la propriété sont généralement plus élevés que les coûts de location. Vous serez responsable des nouvelles dépenses, telles que les taxes foncières, l'assurance habitation et tout l'entretien de la maison que vous achetez.

Certains acheteurs devront également prévoir un budget pour les frais d'association de propriétaires. Même si un prêteur ou un courtier vous dit que vous pouvez vous permettre un certain paiement, il devrait être celui avec lequel vous êtes à l'aise. La douleur des difficultés financières peut être grande, mais personne ne se plaint d'avoir beaucoup d'argent chaque mois.

Contenu

• Prêt d'Anciens Combattants (VA)
• Prêt du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA)
• Prêt de la Federal Housing Administration (FHA)
• Comment bénéficier d'une aide au versement d'un acompte ?
• Avez-vous besoin d'argent pour fermer?
• Quand une hypothèque sans avance est-elle une bonne idée ?
• Quand une hypothèque sans avance est-elle une mauvaise idée ?
• Comment pouvez-vous trouver le prêteur hypothécaire qui vous convient le mieux ?

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